南非2015年房地产走势(转)

by 徐艳, 南非酒店销售顾问 / 海外市场高级顾问 at 帕姆戈尔丁房产 – 旅馆和宾馆销售部门

2008年全球金融危机结束以来,南非央行采取积极措施,大幅降低利率,房价因此强劲上升。2014年上半年南非房价上涨动力不断增强,但近几个月来增幅有所放缓,主要原因是家庭可支配收入压力增大,利率上升以及企业和消费者信心不足。

尽管如此,南非房地产市场仍然不存在泡沫。如果计算通胀,房价自2008年底以来的增幅极小。如果再与可支配收入和租金相比,南非住宅市场整体上与长期平均水平一致,房价既不过高也不过低。未来预计南非经济增长将会逐渐走强,加上通胀率的降低以及非常平稳的提息步伐,南非住宅市场的前景十分乐观。

南非帕姆戈尔丁地产(Pam Golding Property)2014年三季度销售额年比继续增长超过20%,10月份更是实现18.3亿兰特(约合人民币9.7亿元)的历史最高销售额。2014年3-10月,公司销售额同比增长24%,预计该财年(截止今年2月)全年销售额将达180亿兰特。单位销售额到目前为止也增长了11%,目前平均售价为203万兰特,高于前一财年的183.3万兰特。

根据公司的数据可以发现,2013年11月至2014年10月间,从销售额来看,最热门的房屋价格区间在150万-600万兰特之间,占总销售额的52%,其中150万-300万以及300万-600万这两个区间几乎是持平。

从销售活跃度(销售量)来看,150万-300万区间的上涨超过15%;300万-600万区间的上涨近30%。尤其值得提出的是,600万-1200万价格区间的房屋销售量暴涨59.5%,而1200万以上的增长也超过27%。其中,价格在300万以上的房屋价格增长更为明显。南非全国和各个价格区间现在都感受到了库存短缺的现状。

兰特贬值无疑提高了国际买家购买南非房产的兴趣,但该比例在帕姆戈尔丁地产的销售比例仍仅为4%,主要来自英国、法国、德国、荷兰、美国和中国。同时,非洲其他国家的买家也在不断增长。国际买家的购买对象包括豪华住宅,主要位于西开普省和豪登省,价格在1200万-2700万兰特之间。但增长最明显的价格区间是40万-80万兰特,这样消除了国际买家推高房价的不实传闻。

分契式公寓(拥有部分产权)的需求旺盛,所以开发和新建市场增长明显(2010-2013年间占每年总建筑面积的15%)。市中心交通方便,安全性高,便利性,租赁市场活跃和资本增值是这些开发项目的成功关键。临近交通线路和工作场所的枢纽地区仍然十分受欢迎。

除此以外,南非按揭贷款有所改善,黑人中产阶级的崛起对房地产市场的可持续发展奠定了坚实基础,租赁市场持续保持强劲势头。

帕姆戈尔丁地产预计,尽管经济情况不甚乐观,但今年前6个月市场仍然会延续此前的活跃度,库存严重短缺的现状将会维持,房价也会持续上涨。而随着库存短缺情况不断严重以及购房者信心不断增强,房价上涨的步伐甚至还会加快。而在高端市场,随着全球经济复苏势头不断巩固,高净值人士会更多地从资本保值向资本增值方向转移。

未来十年,非洲预计将出现一轮强劲的经济增长,个人资产也将出现大幅提高,尼日利亚、肯尼亚和安哥拉的百万富翁人数将在这期间增加一倍。非洲房地产市场将从中受益。

帕姆戈尔丁公司的酒店业报告显示,在过去两年维持两位数的增长之后,2014年9月底的南非酒店业的平均RevPAR(每间可供出租客房收入)与2013年同期相比增长8.3%。其中,西开普省表现最为优异,RevPAR在2014年前9个月与去年同期相比增长了19.2%,平均入住率增长6.8%,平均房费增长11.6%,并且开普敦的这种趋势还延伸到了酒庄、花园大道和62号公路。

去年年初,万豪酒店收购南非普罗蒂尔酒店控股公司(Protea),激发了外国资本对南非酒店业的投资兴趣。这些投资主要来自美国、中国和中东,投资地区集中在西开普省和约翰内斯堡。开普敦目前是南部非洲酒店业投资最热门的城市,目前在建酒店项目有11个,总投资超过35亿兰特,预计客房总数为2102间,这些酒店将在未来4年内陆续开业。

国际投资南非的需求正在不断上升。欧洲作为主要市场因兰特贬值而受益,中国的询问和投资则出现快速增长。

Yan Hong - Pam Golding Hospitality Partners
徐艳

南非酒店销售顾问 / 海外市场高级顾问 at 帕姆戈尔丁房产 – 旅馆和宾馆销售部门